不動産投資

その不動産投資、ちょっと待った!増加するサブリーストラブル

2017年9月7日

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、とあるビジネス誌を読んでいたところ、不動産投資に関する記事がありました。
地主がアパートビルダーとサブリース契約し、アパートオーナーに。
しかし、ふたを開けてみると、老後の年金代わりになるどころか、大きな借金を抱え、返せなくなるケースが急増しているとのこと。
こういった恐ろしいことはどうして起こるのか?我々はそれにどう立ち向かっていけばよいのか?今回はそんなテーマで書いてみました。

サブリースとは?

“サブリース(sublease)とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多い。”

出典:Wikipedia

一般的なサブリースは以下のような特徴があります。

  • オーナーがローンを組み、自分の土地にアパートを建てます。
  • そのアパートは業者が一括借り上げし、契約上の金額を毎月オーナーに振り込みます。
  • オーナーは振り込まれた金額の中から、ローンの返済に充てます。
  • 入居退去の契約関係、立ち会い、家賃徴収等の一切の管理業務は業者が請け負います
  • もし空室が出来ても、契約時に決めた振込額は保証され、減ることは無い

一見、オーナーにとってメリットしかないように見えますが、そこが落とし穴なのです。
では、どういった落とし穴があるのでしょうか?

トラブルの顛末

こんなエピソードが紹介されていました。

Aさんは土地を持っているが、先祖代々の土地だから売るわけにはいかず。ただただ固定資産税の支払いが負担になっていた。
ある日、Aさんの元に某アパートビルダーの営業が行き、言葉巧みにアパートの建築を勧めます。
「現金より不動産で相続した方が、税金対策になりますよ」
「お子さんに受け継ぐ固定資産税の負担を軽く出来ますよ」
空室対策は我々がやります。10年間は人が入ろうが入っていなかろうが家賃保証があるので、安心ですよ」
営業マンに押され、Aさんはついにアパート建築を決意します。

契約後はとんとん拍子に話が進み、あっという間にアパートが建ち、家賃が振り込まれてきました。その後10年間は何の問題も無く計画通りに進んでいました。

しかし、11年目に事態は急変。周辺の家賃相場と合わせたいという理由から、3割減の家賃設定を要求される。
乗らないと契約を打ち切る雰囲気を匂わされ、泣く泣く応じることに

だが、またその次の年、そこからさらに2割の引き下げを要求される。
これも飲まざるを得ないことになり、まだ借金が数千万円残っている状態で、老後の年金代わりどころか毎月の持ち出しが発生。
ただでさえ収入が減る老後に、どうやってこれを払って行けばよいのか。

詐欺ではないので違法性は無いとはいえ、知識が無い消費者をうまく誘導して搾取するようなやり方には疑問を感じますね。

詐欺まがいのケースも

Bさんは10年の契約期間を前に、「入居率が悪いから、協力して欲しい」強面で迫力がある業者の担当が同席して圧力をかけられ、振込金額を下げる交渉をされた。
何とかその場は回答を先延ばしし、後日Bさんは自分のアパートを見に行くと、なんと満室だったそうです。

完全に管理が業者任せのサブリースならではの落とし穴といえますね。

我々がすべきことは?

年々巧妙になる手口。こういった手口の中には、我々消費者が自己防衛で防げるものも多くあります。
デメリットは何か?一般的な相場は?リスクは許容できる範囲であるか?
非常に大きな買い物ですから、契約をする前にあらゆる側面で調査と、綿密な資金計画を惜しんではいけません。

また、空前の低金利の影響で、銀行も不動産の融資に非常に前向きな背景も手伝っています。
低金利だと、お金を貸しても銀行が取れる金利が下がり、多く貸し出さないと利益にならないですから。
当然無審査で借りれるわけではありませんが、確実にハードルは下がっていると言えます。

「銀行も事前に事業計画に目を通すから、融資が下りるということはプロの目で見ても問題無いということ」
これを交渉材料として業者は持ち出してくると思いますので、気を付けなければなりません。いざアパートを建築して上手く回らなくなった時、銀行に文句を言っても、どうにもならず、最終的には自己責任です。

おわりに

ここ最近、近くの空き地によく新築アパートなんかが建ったりしませんか?私の地方では異常ともいえるほどアパートが増加しております。田舎なのにです。
それはこういう裏があったのかと、思わず納得しました。

これほど多くの人がこれに乗っていると思うと、身近な人は大丈夫だろうか?と心配になりました。
私の両親もアパートを所有しているのですが、2棟目に手を出そうと今物件探しをしている状況です。
同じ手口に引っかからないよう、すぐに連絡を取って注意を促したいと思います。

やはりどんなことにおいても、一方だけにメリットがありそうな話には必ず裏があると思わないといけませんね。







CATEGORIES & TAGS

不動産投資, , , ,

ソウパパ

Author:


  1. こんばんは。
    ブログランキングから来ました。
    老後のことを考えて事業始めても、悪徳な業者にかかると怖いですね。
    ほとんど詐欺だと思いました。
    「人と人」
    もっと争いや問題のない社会にしないといけないですね。
    応援して帰ります。

    • ソウパパ ソウパパ より:

      totochanさん
      はじめまして。コメントありがとうございます!
      そうですよね。しかも、最近はよく名前を聞くような大手企業でも、営業担当によっては不利な契約を結ばされてしまうこともあるようです。
      そこまでしてお金を儲けて、心が痛まないものなんでしょうかね。
      また宜しくお願いします^^

comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事




ソウパパです。ネットビジネスを勉強中で、いつか不動産オーナーになりたい夢を持つ、2児のパパです。

管理人謹製の中国輸入に便利な人民元→日本円の通貨計算機です。

紹介記事はこちら

本サイトに関するお問い合わせがありましたら、何でもお気軽にご相談ください!相互リンクのご希望もこちらからお願いします。



ブログランキング参加中!下記のバナーをクリックして頂ければ、管理人のやる気が少しUPします。
にほんブログ村 小遣いブログ ネットワークビジネスへ
人気ブログランキングにも参加中!アフィリエイト関係の役立つブログが数多く参加しています!

当サイトのプライバシーポリシーについてはこちらをご覧ください。

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。